Portugal e Brasil: preços e crédito à habitação em fases diferentes do ciclo

Portugal e Brasil estão em fases diferentes do ciclo da habitação. Em Portugal, os preços continuam a subir a um ritmo elevado, mas o crédito novo à habitação perdeu força face a 2025. No Brasil, os valores de avaliação dos imóveis financiados e o crédito imobiliário novo aceleram ao mesmo tempo, depois de um 2025 fraco. Três anos de séries oficiais mostram como os dois mercados chegaram aqui e o que vale a pena acompanhar a seguir.

Duas medidas diferentes, por isso compara-se o ritmo

Em Portugal, a série de preços é o índice de preços da habitação do INE, que acompanha os preços das transacções com qualidade constante. No Brasil, é a mediana do valor de avaliação dos imóveis dados em garantia nos financiamentos, publicada pelo Banco Central do Brasil. Uma mede transacções; a outra, avaliações bancárias, que mudam também com o tipo de casas financiadas.

Por isso não se comparam níveis de preços nem montantes, e cada país fica na sua moeda. Compara-se a variação de cada trimestre face ao mesmo trimestre do ano anterior, que diz se o mercado está a acelerar ou a abrandar.

Portugal: dois anos de aceleração dos preços

A subida homóloga dos preços estava em 7,6 % no 3.º trimestre de 2023 e em 7,0 % no 1.º trimestre de 2024. Subiu depois trimestre após trimestre até 18,9 % no 4.º trimestre de 2025, o valor mais alto da janela: em menos de dois anos, o ritmo mais do que duplicou. Desde então recuou para 17,8 % e 16,5 % no 2.º trimestre de 2026.

Continua a ser uma subida de dois dígitos, e a Rivesta lê o ritmo como estável, porque o último trimestre não se afasta mais de 2 pontos percentuais da média dos três anteriores. Abrandar a subida não é o mesmo que preços a descer: em cada trimestre, a habitação continua mais cara do que um ano antes.

Portugal: o crédito novo passou o pico

Em 2023 o crédito novo à habitação ainda caía, -13,4 % no 3.º trimestre. Acelerou depois com força: 36,7 % no 2.º trimestre de 2024 e 42,9 % no 2.º trimestre de 2025, o máximo da janela. A seguir desacelerou para 36,4 %, 20,0 % e 11,7 %, e fixou-se em 12,7 % no 2.º trimestre de 2026. Nos últimos quatro trimestres, os novos contratos somaram 24 593 milhões de euros.

O crédito ainda cresce, mas muito abaixo do ritmo de há um ano. Os dois últimos trimestres, quase iguais, sugerem que a desaceleração parou, embora dois pontos sejam pouco para o afirmar.

Brasil: uma série mais irregular, agora em alta

A mediana do valor de avaliação oscila mais do que um índice de preços, porque depende também do tipo de imóveis financiados em cada trimestre. Depois de subidas de 19,6 % e 15,4 % no fim de 2023, esteve quase parada ou a descer durante 2024 e 2025, com um mínimo de -5,5 % no 4.º trimestre de 2024. A partir do 4.º trimestre de 2025 inverteu: 8,7 %, 14,5 % e 14,2 % no 2.º trimestre de 2026. Três trimestres seguidos de subida forte dão à leitura mais peso do que um só.

O crédito imobiliário novo para habitação fez o mesmo caminho, com mais amplitude. Cresceu 38,7 % no 2.º trimestre de 2024, recuou 5,0 % e 4,5 % no 2.º e no 3.º trimestre de 2025 e voltou a acelerar: 14,5 %, 18,4 % e 26,8 % no 2.º trimestre de 2026. Nos últimos quatro trimestres foram contratados 271,2 mil milhões de reais.

Ciclos desencontrados

Em 2024, o crédito novo acelerou com força nos dois países, com subidas de 36,7 % em Portugal e 38,7 % no Brasil no 2.º trimestre. Desde meados de 2025 separaram-se: em Portugal o crédito abranda depois do pico, no Brasil recupera de uma base fraca. Os preços seguem a mesma divisão, com Portugal num patamar alto e o Brasil a acelerar. Nos dois países, crédito e preços andam juntos; os dados mostram essa coincidência, não qual puxa o outro.

O que acompanhar nos próximos trimestres

Em Portugal, a pergunta é se o abrandamento do crédito chega aos preços. Com o crédito novo a crescer menos e os preços ainda a subir a dois dígitos, o sinal a seguir é se a variação homóloga dos preços continua a descer de trimestre para trimestre.

No Brasil, a pergunta é se a aceleração se mantém nas duas séries. Como a mediana das avaliações sobe também quando se financiam casas maiores ou mais caras, a confirmação mais segura vem do crédito.

O que isto significa para quem compra ou investe

Em Portugal, conta-se com preços altos e menos impulso do crédito do que em 2025. Quando o financiamento deixa de crescer depressa, negociar com base nas vendas recentes da zona e simular o empréstimo com folga pesa mais na decisão.

No Brasil, os dados mais recentes descrevem uma fase de recuperação. Quem acompanha o mercado a partir de Portugal compara ritmos e não preços, e tem de contar à parte com o câmbio, que estes números não incluem.

Para quem segue os dois mercados, três anos de dados mostram que Portugal e Brasil não se movem em bloco: uma fase de alta num país não diz nada sobre o outro.