Alojamento Local in Portugal verliert Übernachtungen, während der Tourismus wächst: die Karte nach Regionen

Die Kurzzeitvermietung (Alojamento Local) in Portugal hat im Jahr 2025 und in den ersten acht Monaten des Jahres 2026 leicht an Nachfrage verloren, während die touristische Unterkunft insgesamt weiter gewachsen ist. Der Unterschied ist nicht in allen Teilen des Landes gleich: Der Norden und das Alentejo verzeichnen mehr Übernachtungen, während die Área Metropolitana de Lisboa, die Algarve und die Azoren welche verlieren.

Die Nachfrage sinkt bei der Kurzzeitvermietung, nicht aber im Tourismus

Eine Übernachtung ist jede Nacht, die ein Gast in einer Unterkunft verbringt. Im Jahr 2025 verzeichnete die Kurzzeitvermietung in Portugal 11.977.521 Übernachtungen, 0,9 % weniger als 2024. In diesem Jahr entfielen 14,6 % der Übernachtungen in der gesamten touristischen Unterkunft Portugals auf die Kurzzeitvermietung.

Zwischen Januar und August 2026 verstärkte sich der Rückgang leicht: Die Übernachtungen in der Kurzzeitvermietung sanken gegenüber demselben Zeitraum 2025 um 1,3 %, während die der gesamten touristischen Unterkunft um 1,5 % stiegen. Der Anteil der Kurzzeitvermietung ging damit auf 14,4 % zurück. Anders gesagt fließt das Wachstum des Tourismus in Portugal vor allem in andere Unterkunftsformen.

Die Regionen gehen gegensätzliche Wege

Die regionale Entwicklung folgt nicht dem Gesamttrend Portugals. Die Grafik zeigt die Veränderung der Übernachtungen in der Kurzzeitvermietung in jeder Region zwischen Januar und August 2026.

Im Norden stiegen die Übernachtungen in der Kurzzeitvermietung um 4,1 %, unter den 5,3 % der touristischen Unterkunft der Region. Im Alentejo stiegen sie um 3,2 %, nahe den 3,6 % der regionalen Gesamtzahl. In der Region Centro war die Veränderung praktisch null (0,1 %), in einem Jahr, in dem die touristische Unterkunft der Region um 2,2 % zurückging. Auf Madeira stiegen die Übernachtungen in der Kurzzeitvermietung um 0,4 %, obwohl die Gesamtzahl um 1,1 % sank.

In der Área Metropolitana de Lisboa sanken die Übernachtungen in der Kurzzeitvermietung um 4,4 %, während die touristische Unterkunft der Region um 1,4 % zunahm. In der Algarve betrug der Rückgang 3,1 %, bei einem regionalen Tourismus, der um 1,6 % stieg. Auf den Azoren war der Rückgang mit 7,5 % am stärksten, bei einer regionalen Gesamtzahl, die um 1,9 % sank. Die Daten für 2026 sind noch vorläufig und können vom INE revidiert werden.

Der Anteil der Kurzzeitvermietung variiert ebenfalls stark von Region zu Region.

Im Jahr 2025 machte die Kurzzeitvermietung 18,5 % der Übernachtungen auf den Azoren, 18,0 % in der Área Metropolitana de Lisboa und 17,1 % in der Region Centro aus, gegenüber 10,1 % auf Madeira und 9,9 % in der Algarve.

Einnahmen pro Übernachtung und durchschnittliche Aufenthaltsdauer

Die Gesamterträge der Kurzzeitvermietung beliefen sich im Jahr 2025 auf 627,9 Millionen Euro, 1,0 % mehr als 2024. Bei weniger Übernachtungen und höheren Einnahmen lag der durchschnittliche Ertrag pro Übernachtung in Portugal bei 52,4 Euro. Der Ertrag pro Übernachtung ist der Gesamtumsatz der Unterkünfte geteilt durch die Zahl der Nächte und nicht der Preis einer konkreten Buchung.

Unter den Regionen war der höchste Wert der der Algarve mit 60,8 Euro, gefolgt von der Área Metropolitana de Lisboa mit 54,6 Euro. Die niedrigsten Werte verzeichneten die Region Centro mit 45,0 Euro und der Norden mit 47,5 Euro. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer in der Kurzzeitvermietung betrug in Portugal 2,36 Nächte pro Gast. Diese Werte zeigen, wie viel jede Nacht einbringt und wie lange die Gäste bleiben, sagen aber nicht aus, ob die Rentabilität einer bestimmten Immobilie steigt oder sinkt.

Die seit November 2024 geltenden Regeln

Das Decreto-Lei Nr. 76/2024 vom 23. Oktober, das seit dem 1. November 2024 gilt, hat den Rechtsrahmen der Kurzzeitvermietung (Decreto-Lei Nr. 128/2014) geändert und einen Teil des Programms Mais Habitação (Lei Nr. 56/2023) rückgängig gemacht. Es hob die allgemeine Aussetzung neuer Registrierungen, die Gültigkeitsdauer der Registrierungen und die für 2030 vorgesehene Überprüfung auf. Den Gemeinden gab es die Befugnis zurück, die Tätigkeit durch eine eigene Verordnung zu regeln, mit für jede Gemeindeverwaltungseinheit (freguesia) festgelegten Eindämmungs- und Zonen nachhaltigen Wachstums.

In Eindämmungszonen kann die Gemeinde beispielsweise neue Registrierungen für Wohnungen ablehnen, die in den beiden vorangegangenen Jahren zu Wohnzwecken vermietet waren, und die Übertragung neuer Registrierungen einschränken. In Zonen nachhaltigen Wachstums kann sie zusätzliche Anforderungen stellen. Gemeinden mit mehr als 1.000 Registrierungen hatten ab Inkrafttreten 12 Monate Zeit, um zu entscheiden, ob sie regulieren.

In Gebäuden mit Wohnungseigentum kann die Eigentümerversammlung, zusätzlich zu dem, was bereits im Begründungsakt oder in der Hausordnung steht, neue Kurzzeitvermietung nur mit zwei Dritteln der Miteigentumsanteile verbieten, und die Entscheidung gilt nur für danach beantragte Registrierungen. Die außerordentliche Abgabe auf die Kurzzeitvermietung, eingeführt durch Mais Habitação, wurde durch das Decreto-Lei Nr. 57/2024 vom 10. September aufgehoben, mit Wirkung zum 31. Dezember 2023. Diese Regeln bilden den Kontext für das Lesen der Daten: Die Zahlen erlauben nicht den Schluss, dass sie die Ursache der Veränderungen sind.

Was das für Investoren bedeutet

Die Nachfrage nach Kurzzeitvermietung in Portugal entwickelt sich nicht in allen Regionen gleich. Zwischen Januar und August 2026 war der Norden die Region mit dem stärksten Wachstum bei den Übernachtungen und die Azoren die Region mit dem stärksten Rückgang. In der Área Metropolitana de Lisboa und der Algarve verlor die Kurzzeitvermietung Übernachtungen, während der regionale Tourismus wuchs, was für Käufer, die dort vermieten wollen, Beachtung verdient.

Vor dem Kauf sollte man bei der Gemeinde die geltende Verordnung und die Einstufung der Gemeindeverwaltungseinheit prüfen, denn eine Eindämmungszone kann die Registrierung verhindern oder einschränken. Ebenso empfiehlt es sich, den Begründungsakt und die Hausordnung des Gebäudes zu lesen. Um Regionen zu vergleichen, helfen der Ertrag pro Übernachtung und die durchschnittliche Aufenthaltsdauer, die Art der Nachfrage zu verstehen.

Eine wichtige Einschränkung: Das INE erfasst in der Kurzzeitvermietung nur Betriebe mit 10 oder mehr Betten. Viele registrierte Wohnungen und Villen haben weniger Betten und fallen daher heraus, sodass diese Zahlen vor allem das professionelle Segment abbilden. Diese Analyse ist keine Rechtsberatung: Bevor Sie eine Investitionsentscheidung treffen, prüfen Sie die Regeln bitte mit einer dafür qualifizierten Fachperson.