Barómetro Rivesta de leilões e vendas judiciais de imóveis em Portugal: novembro de 2026

A 5 de novembro de 2026, a Rivesta acompanhava 1 701 imóveis à venda em leilão, venda judicial e venda pela banca em Portugal. Esta é a primeira edição do barómetro: uma fotografia dessa oferta, cruzada com as estatísticas de habitação do INE, com seis leituras sobre o que está à venda, onde pesa mais, como se vende e a que preço de partida.

Três em cada quatro destes imóveis (74,8 %) são vendas judiciais publicadas nos portais oficiais, 22,5 % estão em leiloeiras e 2,6 % são imóveis da banca. O barómetro descreve, por isso, sobretudo a venda judicial.

1. A oferta é sobretudo terreno e prédio, e só um quarto é habitação

Os terrenos e prédios rústicos são 40,0 % da oferta ativa. A habitação, apartamentos e moradias, é 24,9 %, ou seja 424 imóveis, e os prédios inteiros 21,1 %. O comércio, os serviços e os armazéns somam 5,4 %, as garagens e arrecadações 2,1 %, e em 6,5 % dos anúncios o tipo de imóvel não vem indicado.

Para quem procura casa, o universo útil é muito menor do que o número total sugere: cerca de um imóvel em cada quatro.

Fonte: Rivesta, oferta acompanhada. Dados de 5 de novembro de 2026. Portugal.

2. Face ao mercado de cada região, há mais habitação à venda nestes canais no Centro e menos na Grande Lisboa

Para comparar regiões de tamanhos diferentes, a Rivesta divide a habitação ativa de cada região pelas vendas de alojamentos registadas pelo INE nos 12 meses até ao 2.º trimestre de 2026. No país, são 2,7 imóveis por cada 1000 vendas.

O Centro (4,2, com 108 imóveis) fica claramente acima dessa média e a Grande Lisboa (1,5, com 43) claramente abaixo, mesmo contando com a margem de erro de amostras deste tamanho. O Alentejo (4,0) também aparece acima, mas assenta em 34 imóveis e a diferença ainda pode ser acaso. O Oeste e Vale do Tejo (2,9) e o Norte (2,8) ficam perto da média. A Península de Setúbal, o Algarve, os Açores e a Madeira têm cada uma menos de 30 imóveis de habitação ativos e aparecem juntas, com 2,0.

É uma escala relativa, porque compara o stock de um dia com as vendas de um ano. Não é uma quota de mercado nem uma medida de incumprimento: depende também de que vendas chegam aos canais que a Rivesta acompanha.

Fontes: Rivesta, oferta acompanhada a 5 de novembro de 2026; INE, vendas de alojamentos familiares nos 12 meses até ao 2.º trimestre de 2026. Portugal, regiões NUTS II.

3. Sete em cada dez vendas judiciais nos portais oficiais já estão em negociação particular

Das 1 273 vendas judiciais ativas nos portais oficiais, 72,4 % estavam em negociação particular e não em leilão. Em toda a oferta acompanhada, a proporção é de 60,1 %.

A lei prevê a negociação particular em vários casos, entre eles quando a venda em leilão eletrónico ou por propostas em carta fechada se frustra. Para o comprador, muda o processo: em vez de licitar até uma data, negocia uma proposta com quem conduz a venda, dentro do prazo fixado.

A leitura tem um efeito de fotografia: estes anúncios ficam mais tempo à venda do que um leilão, por isso acumulam-se no stock de um dia.

Fonte: Rivesta, oferta acompanhada. Dados de 5 de novembro de 2026. Portugal.

4. Pelo menos um em cada seis imóveis já foi a leilão sem venda e voltou

Na oferta ativa, 269 imóveis, 15,8 %, voltaram ao mercado depois de um leilão terminado sem venda: sem licitações, abaixo do mínimo, cancelado ou retirado. A proporção é parecida no leilão (16,3 %), na negociação particular (17,9 %) e na habitação (16,7 %).

É um mínimo. A Rivesta só conta a segunda volta quando conhece o desfecho do leilão anterior, e um anúncio que desaparece sem desfecho conhecido não entra.

Fonte: Rivesta, oferta acompanhada. Dados de 5 de novembro de 2026. Portugal.

5. O preço de partida da habitação varia muito face à referência do INE

Em 256 imóveis de habitação com área e referência no município, a Rivesta comparou o preço mínimo de partida com o valor que resulta da mediana do INE para o município vezes a área do imóvel. A primeira leitura é a dispersão: metade dos casos fica entre 50 % e 111 % da referência, 44,5 % ficam abaixo de 70 % e um em cada três (32,0 %) fica igual ou acima.

A mediana é de 75 %, e os casos extremos não a puxam: sem os 26 imóveis abaixo de 20 % ou acima de 200 % da referência (por exemplo, quotas de imóveis indivisos), continua nos 75 %. Apartamentos (75 %, em 108 imóveis) e moradias (76 %, em 148) quase não diferem. Por região, só o Norte (83 %, em 82 imóveis) e o Centro (77 %, em 59) têm amostra suficiente para se lerem à parte.

Isto não é um desconto sobre o preço final, que se forma na venda e pode ficar acima do mínimo, nem quer dizer que estes imóveis estejam baratos. A referência do INE descreve as vendas de todo o município e não vê o estado de conservação, a ocupação nem os encargos de cada imóvel. Serve para situar o preço de partida, não para avaliar uma casa concreta.

Fontes: Rivesta, oferta acompanhada a 5 de novembro de 2026; INE, valor mediano das vendas por m², 12 meses até ao 2.º trimestre de 2026. Portugal, por município.

6. Num leilão, a venda fica marcada em mediana 32 dias depois de o anúncio aparecer

Nas vendas marcadas de junho a outubro de 2026, em 2 205 leilões, a data da venda ficava, em mediana, 32 dias depois de a Rivesta ver o anúncio pela primeira vez. Metade ficou entre 28 e 48 dias, e só 5,7 % tiveram 21 dias ou menos. Nos portais oficiais a mediana é de 34 dias e nas leiloeiras de 31.

Na negociação particular o prazo até à data limite para propostas é mais longo e mais variável: 46 dias em mediana, em 1 258 vendas, com metade entre 30 e 68.

Na prática, quem quer licitar conta com cerca de um mês para visitar, ler os documentos e preparar o financiamento.

Fonte: Rivesta, oferta acompanhada, vendas marcadas de junho a outubro de 2026. Portugal.

Como foi feito

A oferta é a que a Rivesta acompanha, como plataforma de análise e inteligência de investimento imobiliário, nos portais oficiais de vendas judiciais, em leiloeiras e em canais de venda da banca. Não é todo o mercado: uma venda que nenhuma destas fontes publique fica de fora, e a cobertura não é igual em todas as categorias. Os resultados de venda ainda não entram, porque só uma parte das fontes os publica de forma fiável. A metodologia completa, as amostras e as fontes estão na nota de método deste artigo.