Immobilien-Auktionen in Brasilien: So vergleichen Sie das Mindestgebot mit dem Marktwert

In Brasilien wird das Mindestgebot bei einer Immobilienauktion fast nie anhand des Marktes berechnet. Es geht von einer Schätzung aus, die für das Verfahren oder den Vertrag erstellt wurde, sowie von den Regeln der jeweiligen Auktionsart. Diese Zahl mit dem Marktwert zu vergleichen erfordert, zu wissen, woher sie stammt.

Dieser Leitfaden ist informativ und enthält kein Zahlenbeispiel. Den Grund erläutern wir im letzten Abschnitt, ebenso welche Daten nötig wären, um diese Rechnung verantwortungsvoll durchzuführen.

1. Woher das Mindestgebot stammt

Es gibt zwei große Wege:

• Gerichtliche Versteigerung in einem Vollstreckungsverfahren. Der Richter legt den Schätzwert fest und kann einen Mindestpreis festsetzen. Die Zivilprozessordnung verbietet ein Gebot zu Schleuderpreisen (Art. 891): Als Schleuderpreis gilt ein Preis unterhalb des vom Richter festgesetzten und im Auktionsaufruf genannten Mindestpreises oder, falls ein solcher Mindestpreis fehlt, unterhalb von 50 % des Schätzwerts.
• Außergerichtliche Versteigerung, wenn der Gläubiger die Immobilie zurückholt, die als Sicherungsübereignung (fiduziarische Veräußerung, Gesetz Nr. 9.514/1997) übertragen wurde. Die Regeln für die Mindestgebote der einzelnen Versteigerungstermine stehen im Gesetz und im Auktionsaufruf und wurden durch jüngste Gesetzesänderungen verändert: Lesen Sie stets die jeweils geltende Fassung.

In beiden Fällen ist der Auktionsaufruf das maßgebliche Dokument. Dort stehen Schätzwert, Mindestgebote, Termine, die Provision des Auktionators und wer die Schulden der Immobilie übernimmt.

2. Schätzwert ist nicht Marktwert

Der Schätzwert im Auktionsaufruf kann veraltet sein, ohne Besichtigung des Inneren der Immobilie erstellt worden sein oder Kriterien verwenden, die von denen eines Käufers abweichen. Ein Gebot »unter dem Schätzwert« ist nur dann ein echter Abschlag, wenn der Schätzwert nahe an dem liegt, was die Immobilie heute wert ist.

Um dies zu prüfen, suchen Sie Vergleichsobjekte: ähnliche Immobilien (Art, Fläche, Standard, Zustand, Stockwerk, Stellplatz) in derselben Region, idealerweise mit tatsächlichen Verkaufspreisen und nicht mit Inseratspreisen.

3. Welche offiziellen Referenzen es gibt und wofür sie dienen

Rivesta integriert einige offizielle brasilianische Datenreihen. Es ist wichtig zu wissen, was jede davon misst:

• Zentralbank Brasiliens, Informationen zum Immobilienmarkt: Schätzwert und Kaufwert der finanzierten Immobilien, nach UF (Bundesstaat). Sie zeigen den Trend des Bundesstaates im Immobilienkredit, nicht den Wert einer Immobilie in einer Versteigerung.
• IVG-R und MVG-R (Zentralbank): Index und Median der Sicherheitswerte finanzierter Wohnimmobilien. Es sind nationale Trendindikatoren.
• IBGE (SIDRA): Bevölkerung und Einkommen nach Gemeinde. Sie helfen, die Nachfrage eines Ortes zu verstehen, sind aber kein Preis.

Keine dieser Reihen ist eine Schätzung der Immobilie. Sie so zu verwenden, als wären sie es, führt zu falschen Schlussfolgerungen, besonders in Großstädten, wo die Preise zwischen Stadtvierteln stark variieren.

4. Die Kosten, die in die Rechnung einfließen

Das Gebot ist nur ein Teil. Addieren Sie je nach Auktionsaufruf und Gemeinde:

• Provision des Auktionators, im Auktionsaufruf angegeben;
• ITBI, kommunale Steuer mit Satz und Bemessungsgrundlage, die jede Gemeinde festlegt;
• Eintragung des Zuschlagsprotokolls bzw. der Urkunde sowie Bescheinigungen;
• Schulden aus IPTU und Hausgeld: Prüfen Sie im Auktionsaufruf, wer sie übernimmt;
• Räumung, Renovierungen und die Zeit ohne Nutzung der Immobilie.

5. Besitz und rechtliche Risiken

Bevor Sie ein Gebot abgeben, prüfen Sie:

• Besitzsituation: Eine bewohnte Immobilie kann ein gerichtliches Verfahren zur Besitzeinweisung erfordern, mit Kosten und Dauer;
• Aktueller Grundbuchauszug (matrícula): Pfändungen, Hypotheken, Verfügungsbeschränkungen und andere Eintragungen;
• Stand des Verfahrens: Rechtsmittel und Nichtigkeitsanträge können den Zuschlag verzögern oder aufheben;
• Verkauf »im gegenwärtigen Zustand«: In der Regel gibt es keine Besichtigung und keine Gewähr für den Zustand;
• Zahlungsregeln: sofort, in Raten, Fristen und Strafen.

Bei rechtlichen Zweifeln kostet die Beratung durch einen auf Versteigerungen spezialisierten Anwalt meist weniger als der Fehler.

6. So machen Sie es bei Rivesta

In der Immobiliensuche in Brasilien enthält jeder Eintrag die veröffentlichten Daten der Auktion, die Termine und die Art des Verkaufs sowie den Link zur Quelle, wo sich der Auktionsaufruf und der Grundbuchauszug befinden. Nutzen Sie sie als Ausgangspunkt und bestätigen Sie alles an der Quelle.

Was für ein Zahlenbeispiel nötig wäre

Um das Mindestgebot einer konkreten Immobilie sorgfältig mit dem Markt zu vergleichen, wären folgende Angaben nötig:

• die Schätzung im Auktionsaufruf und das Datum, an dem sie erstellt wurde;
• Transaktionswerte in der Region, zum Beispiel die für ITBI erklärten, sofern die Gemeinde sie veröffentlicht;
• Vergleichsobjekte ähnlicher Immobilien im selben Stadtviertel;
• den Zustand der Immobilie und die Besitzsituation;
• die Sätze und Gebühren der Gemeinde.

Die Datenreihen nach Bundesstaat und national, die wir heute integriert haben, reichen dafür nicht aus, und deshalb erfindet dieser Artikel keine Werte.