Imóveis em leilão no Brasil: como comparar o lance inicial com o valor de mercado

No Brasil, o lance inicial de um leilão de imóvel quase nunca é calculado a partir do mercado. Ele parte de uma avaliação feita para o processo ou para o contrato, e das regras do tipo de leilão. Comparar esse número com o valor de mercado exige saber de onde ele veio.

Este guia é educativo e não traz um exemplo numérico. Explicamos porquê na última seção, e que dados seriam necessários para fazer essa conta com responsabilidade.

1. De onde vem o lance inicial

Há dois grandes caminhos:

• Leilão judicial, numa execução. O juiz fixa o valor de avaliação e pode fixar um preço mínimo. O Código de Processo Civil proíbe o lance com preço vil (art. 891): é vil o preço abaixo do mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital ou, sem esse mínimo, abaixo de 50 % do valor da avaliação.
• Leilão extrajudicial, quando o credor retoma o imóvel dado em alienação fiduciária (Lei n.º 9.514/1997). As regras dos lances mínimos de cada praça estão na lei e no edital, e mudaram com alterações recentes na lei: leia sempre a versão em vigor.

Em qualquer dos casos, o edital é o documento que manda. É nele que estão a avaliação, os lances mínimos, as datas, a comissão do leiloeiro e quem paga as dívidas do imóvel.

2. Avaliação não é valor de mercado

A avaliação do edital pode estar desatualizada, ter sido feita sem visita ao interior do imóvel ou usar critérios diferentes dos de um comprador. Um lance «abaixo da avaliação» só é um desconto real se a avaliação estiver próxima do que o imóvel vale hoje.

Para testar isso, procure comparáveis: imóveis parecidos (tipo, área, padrão, estado, andar, vaga) na mesma região, de preferência valores de venda e não de anúncio.

3. Que referências oficiais existem, e para que servem

A Rivesta integra algumas séries oficiais brasileiras. É importante saber o que cada uma mede:

• Banco Central, Informações do Mercado Imobiliário: valor de avaliação e valor de compra dos imóveis financiados, por UF. Mostram a tendência do estado no crédito imobiliário, não o valor de um imóvel em leilão.
• IVG-R e MVG-R (Banco Central): índice e mediana dos valores de garantia de imóveis residenciais financiados. São indicadores nacionais de tendência.
• IBGE (SIDRA): população e rendimento por município. Ajudam a entender a demanda de um lugar, mas não são preço.

Nenhuma destas séries é uma avaliação do imóvel. Usá-las como se fossem leva a conclusões erradas, sobretudo em cidades grandes, onde o preço varia muito entre bairros.

4. Os custos que entram na conta

O lance é só uma parte. Some, conforme o edital e o município:

• Comissão do leiloeiro, indicada no edital;
• ITBI, imposto municipal com alíquota e base de cálculo definidas por cada município;
• Registro da carta de arrematação ou da escritura, e certidões;
• Débitos de IPTU e de condomínio: veja no edital quem os assume;
• Desocupação, reformas e o tempo sem uso do imóvel.

5. Ocupação e riscos jurídicos

Antes de dar um lance, investigue:

• Situação de ocupação: imóvel ocupado pode exigir medida judicial para a posse, com custo e prazo;
• Matrícula atualizada: penhoras, hipotecas, indisponibilidades e outros registros;
• Andamento do processo: recursos e pedidos de nulidade podem atrasar ou desfazer a arrematação;
• Venda «no estado em que se encontra»: em regra não há visita nem garantia sobre o estado;
• Regras de pagamento: à vista, parcelado, prazos e penalidades.

Quando há dúvida jurídica, a orientação de um advogado com experiência em leilões costuma custar menos do que o erro.

6. Como fazer isto na Rivesta

Na pesquisa de imóveis do Brasil cada ficha reúne os dados publicados do leilão, as datas e o tipo de venda, e a ligação para a origem, onde estão o edital e a matrícula. Use-os como ponto de partida e confirme tudo na fonte.

O que seria preciso para um exemplo numérico

Para comparar com rigor o lance inicial de um imóvel concreto com o mercado, seriam necessários:

• a avaliação do edital e a data em que foi feita;
• valores de transação na região, por exemplo os declarados para ITBI, quando o município os publica;
• comparáveis de imóveis semelhantes no mesmo bairro;
• o estado do imóvel e a situação de ocupação;
• as alíquotas e taxas do município.

As séries por UF e nacionais que hoje temos integradas não chegam para isso, e por isso este artigo não inventa valores.