Alojamento local em Portugal perde dormidas enquanto o turismo cresce: o mapa por região

O alojamento local em Portugal perdeu ligeiramente procura em 2025 e nos primeiros oito meses de 2026, ao mesmo tempo que o conjunto do alojamento turístico continuou a crescer. A diferença não é igual em todo o território: o Norte e o Alentejo ganham dormidas, enquanto a Área Metropolitana de Lisboa, o Algarve e os Açores as perdem.

A procura recua no alojamento local, mas não no turismo

Uma dormida é cada noite passada por um hóspede num estabelecimento. Em 2025, o alojamento local registou 11 977 521 dormidas em Portugal, menos 0,9 % do que em 2024. Nesse ano, o alojamento local representou 14,6 % das dormidas de todo o alojamento turístico em Portugal.

Entre janeiro e agosto de 2026, o recuo acentuou-se ligeiramente: as dormidas no alojamento local caíram 1,3 % face ao mesmo período de 2025, enquanto as de todo o alojamento turístico subiram 1,5 %. O peso do alojamento local desceu assim para 14,4 %. Por outras palavras, o crescimento do turismo em Portugal está a ir sobretudo para outras formas de alojamento.

As regiões seguem caminhos opostos

O mapa regional não acompanha o total de Portugal. O gráfico mostra a variação das dormidas no alojamento local em cada região, entre janeiro e agosto de 2026.

No Norte, as dormidas no alojamento local subiram 4,1 %, abaixo dos 5,3 % do alojamento turístico da região. No Alentejo subiram 3,2 %, perto dos 3,6 % do total regional. No Centro, a variação foi praticamente nula (0,1 %), num ano em que o alojamento turístico da região recuou 2,2 %. Na Madeira, as dormidas no alojamento local subiram 0,4 %, apesar de o total ter recuado 1,1 %.

Na Área Metropolitana de Lisboa, as dormidas no alojamento local caíram 4,4 %, enquanto o alojamento turístico da região cresceu 1,4 %. No Algarve, a queda foi de 3,1 %, com o turismo regional a subir 1,6 %. Nos Açores, o recuo foi de 7,5 %, o mais acentuado, num total regional que desceu 1,9 %. Os dados de 2026 ainda são provisórios e podem ser revistos pelo INE.

O peso do alojamento local também varia muito de região para região.

Em 2025, o alojamento local representou 18,5 % das dormidas nos Açores, 18,0 % na Área Metropolitana de Lisboa e 17,1 % no Centro, contra 10,1 % na Madeira e 9,9 % no Algarve.

Receita por dormida e estada média

Os proveitos totais do alojamento local foram de 627,9 milhões de euros em 2025, mais 1,0 % do que em 2024. Com menos dormidas e mais receita, o proveito médio por dormida foi de 52,4 euros em Portugal. O proveito por dormida é a receita total dos estabelecimentos a dividir pelo número de noites, e não o preço de uma reserva concreta.

Entre as regiões, o valor mais alto foi o do Algarve, com 60,8 euros, seguido da Área Metropolitana de Lisboa, com 54,6 euros. Os mais baixos foram os do Centro, com 45,0 euros, e do Norte, com 47,5 euros. A estada média no alojamento local foi de 2,36 noites por hóspede em Portugal. Estes valores mostram quanto rende cada noite e quanto tempo ficam os hóspedes, mas não dizem se a rentabilidade de um imóvel concreto sobe ou desce.

As regras em vigor desde novembro de 2024

O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, em vigor desde 1 de novembro de 2024, alterou o regime do alojamento local (Decreto-Lei n.º 128/2014) e reverteu parte do programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023). Acabou com a suspensão geral de novos registos, com o prazo de validade dos registos e com a reapreciação prevista para 2030. Devolveu aos municípios o poder de regular a atividade por regulamento próprio, com áreas de contenção e de crescimento sustentável definidas por freguesia.

Nas áreas de contenção, o município pode, por exemplo, recusar novos registos em casas arrendadas para habitação nos dois anos anteriores e limitar a transmissão dos novos registos. Nas áreas de crescimento sustentável, pode exigir requisitos adicionais. Os municípios com mais de 1000 registos tinham 12 meses, a contar da entrada em vigor, para decidir se regulamentam.

Nos prédios em propriedade horizontal, além do que já estiver no título constitutivo ou no regulamento do condomínio, a assembleia de condóminos só pode proibir novo alojamento local com dois terços da permilagem, e a decisão vale apenas para registos pedidos depois. A contribuição extraordinária sobre o alojamento local, criada pelo Mais Habitação, foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, com efeitos a 31 de dezembro de 2023. Estas regras são contexto para ler os dados: os números não permitem concluir que sejam a causa das variações.

O que isto significa para quem investe

A procura de alojamento local em Portugal não evolui da mesma forma em todas as regiões. Entre janeiro e agosto de 2026, o Norte foi a região onde as dormidas mais cresceram e os Açores a região onde mais recuaram. Na Área Metropolitana de Lisboa e no Algarve, o alojamento local perdeu dormidas num turismo regional em crescimento, o que merece atenção a quem compra para explorar nessas regiões.

Antes de comprar, convém confirmar no município o regulamento em vigor e a classificação da freguesia, porque uma área de contenção pode impedir ou condicionar o registo. Também convém ler o título constitutivo e o regulamento do condomínio. Para comparar regiões, o proveito por dormida e a estada média ajudam a perceber o tipo de procura.

Há uma limitação importante: o INE só inclui no alojamento local os estabelecimentos com 10 ou mais camas. Muitos apartamentos e moradias registados têm menos camas e ficam de fora, pelo que estes números medem sobretudo o segmento profissional. Esta análise não é aconselhamento jurídico: antes de uma decisão de investimento, confirme as regras com um profissional habilitado.