L'hébergement local au Portugal perd des nuitées alors que le tourisme progresse : la carte par région

L'hébergement local au Portugal a légèrement perdu en fréquentation en 2025 et sur les huit premiers mois de 2026, alors que l'ensemble de l'hébergement touristique a continué de croître. L'écart n'est pas le même sur tout le territoire : le Norte et l'Alentejo gagnent des nuitées, tandis que la région métropolitaine de Lisbonne, l'Algarve et les Açores en perdent.

La demande recule dans l'hébergement local, mais pas dans le tourisme

Une nuitée correspond à chaque nuit passée par un client dans un établissement. En 2025, l'hébergement local a enregistré 11 977 521 nuitées au Portugal, soit 0,9 % de moins qu'en 2024. Cette année-là, l'hébergement local représentait 14,6 % des nuitées de l'ensemble de l'hébergement touristique au Portugal.

Entre janvier et août 2026, le recul s'est légèrement accentué : les nuitées dans l'hébergement local ont baissé de 1,3 % par rapport à la même période de 2025, tandis que celles de l'ensemble de l'hébergement touristique ont augmenté de 1,5 %. Le poids de l'hébergement local est ainsi passé à 14,4 %. Autrement dit, la croissance du tourisme au Portugal profite surtout à d'autres formes d'hébergement.

Les régions suivent des trajectoires opposées

La carte régionale ne reflète pas le total du Portugal. Le graphique montre la variation des nuitées dans l'hébergement local dans chaque région, entre janvier et août 2026.

Dans le Norte, les nuitées dans l'hébergement local ont augmenté de 4,1 %, en dessous des 5,3 % de l'hébergement touristique de la région. En Alentejo, elles ont progressé de 3,2 %, proche des 3,6 % du total régional. Dans le Centro, la variation a été pratiquement nulle (0,1 %), alors que l'hébergement touristique de la région a reculé de 2,2 %. À Madère, les nuitées dans l'hébergement local ont augmenté de 0,4 %, bien que le total ait reculé de 1,1 %.

Dans la région métropolitaine de Lisbonne, les nuitées dans l'hébergement local ont baissé de 4,4 %, alors que l'hébergement touristique de la région a progressé de 1,4 %. En Algarve, la baisse a été de 3,1 %, le tourisme régional augmentant de 1,6 %. Aux Açores, le recul a été de 7,5 %, le plus marqué, pour un total régional en baisse de 1,9 %. Les données de 2026 sont encore provisoires et peuvent être révisées par l'INE.

Le poids de l'hébergement local varie aussi fortement d'une région à l'autre.

En 2025, l'hébergement local représentait 18,5 % des nuitées aux Açores, 18,0 % dans la région métropolitaine de Lisbonne et 17,1 % dans le Centro, contre 10,1 % à Madère et 9,9 % en Algarve.

Recettes par nuitée et séjour moyen

Les recettes totales de l'hébergement local se sont élevées à 627,9 millions d'euros en 2025, soit 1,0 % de plus qu'en 2024. Avec moins de nuitées et davantage de recettes, le produit moyen par nuitée a atteint 52,4 euros au Portugal. Le produit par nuitée correspond aux recettes totales des établissements divisées par le nombre de nuits, et non au prix d'une réservation précise.

Parmi les régions, la valeur la plus élevée est celle de l'Algarve, avec 60,8 euros, suivie de la région métropolitaine de Lisbonne, avec 54,6 euros. Les plus basses sont celles du Centro, avec 45,0 euros, et du Norte, avec 47,5 euros. Le séjour moyen dans l'hébergement local a été de 2,36 nuits par client au Portugal. Ces valeurs montrent combien rapporte chaque nuit et combien de temps restent les clients, mais elles ne disent pas si la rentabilité d'un bien précis augmente ou diminue.

Les règles en vigueur depuis novembre 2024

Le Décret-loi n.º 76/2024, du 23 octobre, en vigueur depuis le 1er novembre 2024, a modifié le régime de l'hébergement local (Décret-loi n.º 128/2014) et annulé une partie du programme Mais Habitação (Loi n.º 56/2023). Il a mis fin à la suspension générale des nouvelles inscriptions, à la durée de validité des inscriptions et à la réévaluation prévue pour 2030. Il a rendu aux municipalités le pouvoir de réglementer l'activité par un règlement propre, avec des zones de contention et de croissance durable définies par paroisse.

Dans les zones de contention, la municipalité peut, par exemple, refuser de nouvelles inscriptions dans des logements loués à usage d'habitation au cours des deux années précédentes et limiter la transmission des nouvelles inscriptions. Dans les zones de croissance durable, elle peut exiger des exigences supplémentaires. Les municipalités comptant plus de 1000 inscriptions disposaient de 12 mois, à compter de l'entrée en vigueur, pour décider si elles réglementent.

Dans les immeubles en propriété horizontale, outre ce qui figure déjà dans le titre constitutif ou dans le règlement de copropriété, l'assemblée des copropriétaires ne peut interdire une nouvelle location locale qu'à deux tiers des tantièmes, et la décision ne vaut que pour les inscriptions demandées ultérieurement. La contribution extraordinaire sur l'hébergement local, créée par le Mais Habitação, a été abrogée par le Décret-loi n.º 57/2024, du 10 septembre, avec effet au 31 décembre 2023. Ces règles servent de contexte pour lire les données : les chiffres ne permettent pas de conclure qu'elles sont la cause des variations.

Ce que cela signifie pour qui investit

La demande d'hébergement local au Portugal n'évolue pas de la même façon dans toutes les régions. Entre janvier et août 2026, le Norte a été la région où les nuitées ont le plus progressé, et les Açores celle où elles ont le plus reculé. Dans la région métropolitaine de Lisbonne et en Algarve, l'hébergement local a perdu des nuitées alors que le tourisme régional croît, ce qui mérite attention pour qui achète afin d'exploiter un bien dans ces régions.

Avant d'acheter, il est utile de vérifier auprès de la municipalité le règlement en vigueur et le classement de la paroisse, car une zone de contention peut empêcher ou conditionner l'inscription. Il est également utile de lire le titre constitutif et le règlement de copropriété. Pour comparer les régions, le produit par nuitée et le séjour moyen aident à comprendre le type de demande.

Il existe une limite importante : l'INE n'inclut dans l'hébergement local que les établissements disposant de 10 lits ou plus. De nombreux appartements et maisons inscrits ont moins de lits et restent donc en dehors, si bien que ces chiffres mesurent surtout le segment professionnel. Cette analyse ne constitue pas un conseil juridique : avant toute décision d'investissement, confirmez les règles avec un professionnel qualifié.