Portugal und Brasilien: Immobilienpreise und Wohnungsbaukredite in unterschiedlichen Phasen des Zyklus

Portugal und Brasilien befinden sich in unterschiedlichen Phasen des Wohnungszyklus. In Portugal steigen die Preise weiterhin in einem hohen Tempo, doch das neue Wohnungsbaudarlehen hat gegenüber 2025 an Schwung verloren. In Brasilien beschleunigen sich zugleich die Bewertungswerte der finanzierten Immobilien und das neue Immobilienkreditgeschäft, nachdem 2025 schwach verlief. Drei Jahre amtlicher Zeitreihen zeigen, wie die beiden Märkte hierhin gelangt sind und was als Nächstes zu beobachten lohnt.

Zwei verschiedene Messgrößen, deshalb wird das Tempo verglichen

In Portugal ist die Preisreihe der Wohnungspreisindex des INE, der die Preise der Transaktionen bei gleichbleibender Qualität erfasst. In Brasilien ist es der Median des Bewertungswerts der Immobilien, die in den Finanzierungen als Sicherheit dienen, veröffentlicht von der Banco Central do Brasil. Die eine misst Transaktionen; die andere misst Bankbewertungen, die sich auch mit der Art der finanzierten Wohnungen verändern.

Deshalb werden weder Preisniveaus noch Beträge gegenübergestellt, und jedes Land bleibt in seiner Währung. Verglichen wird die Veränderung jedes Quartals gegenüber demselben Quartal des Vorjahres, die zeigt, ob der Markt an Fahrt gewinnt oder sich abkühlt.

Portugal: zwei Jahre Preisbeschleunigung

Die Vorjahresveränderung der Preise lag im 3. Quartal 2023 bei 7,6 % und im 1. Quartal 2024 bei 7,0 %. Danach stieg sie Quartal für Quartal bis auf 18,9 % im 4. Quartal 2025, den höchsten Wert des Zeitraums: In weniger als zwei Jahren hat sich das Tempo mehr als verdoppelt. Seitdem ist er auf 17,8 % und 16,5 % im 2. Quartal 2026 zurückgegangen.

Es bleibt ein zweistelliger Anstieg, und Rivesta bewertet das Tempo als stabil, weil das letzte Quartal um nicht mehr als 2 Prozentpunkte vom Durchschnitt der drei vorangegangenen Quartale abweicht. Ein langsamerer Anstieg ist nicht dasselbe wie fallende Preise: In jedem Quartal ist Wohnraum weiterhin teurer als ein Jahr zuvor.

Portugal: das neue Kreditgeschäft hat seinen Höhepunkt überschritten

Im Jahr 2023 ging das neue Wohnungsbaudarlehen noch zurück, um -13,4 % im 3. Quartal. Danach beschleunigte es kräftig: 36,7 % im 2. Quartal 2024 und 42,9 % im 2. Quartal 2025, das Maximum des Zeitraums. Anschließend verlangsamte es sich auf 36,4 %, 20,0 % und 11,7 % und verharrte bei 12,7 % im 2. Quartal 2026. In den letzten vier Quartalen summierten sich die neuen Verträge auf 24.593 Millionen Euro.

Der Kredit wächst weiterhin, aber weit unter dem Tempo von vor einem Jahr. Die beiden letzten, nahezu gleichen Quartale deuten darauf hin, dass sich die Verlangsamung eingependelt hat, auch wenn zwei Punkte zu wenig sind, um dies sicher zu behaupten.

Brasilien: eine unregelmäßigere Reihe, jetzt im Aufwärtstrend

Der Median des Bewertungswerts schwankt stärker als ein Preisindex, weil er auch davon abhängt, welche Arten von Immobilien in jedem Quartal finanziert werden. Nach Anstiegen von 19,6 % und 15,4 % Ende 2023 stagnierte er oder ging im Verlauf von 2024 und 2025 zurück, mit einem Tiefstwert von -5,5 % im 4. Quartal 2024. Ab dem 4. Quartal 2025 kehrte sich der Trend um: 8,7 %, 14,5 % und 14,2 % im 2. Quartal 2026. Drei aufeinanderfolgende Quartale mit starkem Anstieg geben der Lesart mehr Gewicht als ein einzelnes Quartal.

Das neue Immobilienkreditgeschäft für Wohnzwecke verlief ähnlich, aber mit größeren Ausschlägen. Es wuchs um 38,7 % im 2. Quartal 2024, ging im 2. und 3. Quartal 2025 um 5,0 % und 4,5 % zurück und beschleunigte dann wieder: 14,5 %, 18,4 % und 26,8 % im 2. Quartal 2026. In den letzten vier Quartalen wurden 271,2 Milliarden Reais vertraglich vereinbart.

Auseinanderlaufende Zyklen

Im Jahr 2024 beschleunigte sich das neue Kreditgeschäft in beiden Ländern deutlich, mit Anstiegen von 36,7 % in Portugal und 38,7 % in Brasilien im 2. Quartal. Seit Mitte 2025 haben sie sich getrennt: In Portugal verlangsamt sich der Kredit nach dem Höhepunkt, in Brasilien erholt er sich von einer schwachen Basis. Die Preise folgen derselben Aufteilung, mit Portugal auf hohem Niveau und Brasilien in Beschleunigung. In beiden Ländern gehen Kredit und Preise gemeinsam; die Daten zeigen diese Übereinstimmung, nicht, welche Größe die andere antreibt.

Was in den nächsten Quartalen zu beobachten ist

In Portugal lautet die Frage, ob sich die Verlangsamung des Kredits auf die Preise überträgt. Da das neue Kreditvolumen langsamer wächst und die Preise noch zweistellig steigen, ist das nächste Signal, ob die Vorjahresveränderung der Preise von Quartal zu Quartal weiter sinkt.

In Brasilien lautet die Frage, ob sich die Beschleunigung in beiden Reihen hält. Da der Median der Bewertungen auch steigt, wenn größere oder teurere Wohnungen finanziert werden, kommt die sicherere Bestätigung aus dem Kredit.

Was das für Käufer und Investoren bedeutet

In Portugal ist mit hohen Preisen und weniger Kreditschub als 2025 zu rechnen. Wenn die Finanzierung nicht mehr so schnell wächst, wiegen bei der Entscheidung das Verhandeln auf Basis aktueller Verkäufe in der Gegend und eine Kreditsimulation mit Sicherheitsreserve stärker.

In Brasilien beschreiben die neuesten Daten eine Erholungsphase. Wer den Markt von Portugal aus verfolgt, vergleicht Tempi und nicht Preise, und muss den Wechselkurs gesondert berücksichtigen, den diese Zahlen nicht enthalten.

Für alle, die beide Märkte verfolgen, zeigen drei Jahre Daten, dass sich Portugal und Brasilien nicht gemeinsam bewegen: Eine Aufwärtsphase in einem Land sagt nichts über das andere aus.