Unter Marktpreis kaufen: So prüfen Sie, ob eine Versteigerungsimmobilie wirklich eine Chance ist

Ein Objekt in der Zwangsversteigerung mit einem Ausrufpreis, der deutlich unter dem liegt, was auf dem Markt verlangt wird, wirkt immer wie eine Gelegenheit. Oft ist es auch eine. Manchmal aber verschwindet der Abschlag, wenn man die Sanierungskosten, die Steuern und das Risiko dazurechnet, oder wenn sich herausstellt, dass der verwendete Richtwert für dieses Objekt nicht passte.

Dieser Leitfaden zeigt eine einfache Methode, um beide Situationen voneinander zu unterscheiden, mit einem amtlichen Richtwert und einem Beispielszenario, das Schritt für Schritt durchgerechnet wird.

In diesem Artikel gibt es zwei Arten von Zahlen. Die beobachteten stammen vom INE und sind als solche gekennzeichnet. Die des Szenarios sind hypothetisch, um die Methode zu veranschaulichen, und entsprechen keiner realen Immobilie oder Verkauf.

1. Beginnen Sie mit dem richtigen Richtwert

Ein Vergleich ist nur so gut wie der Richtwert. Für Wohnimmobilien ist der dem Markt am nächsten kommende amtliche Richtwert der Median des Quadratmeterpreises der Verkäufe, den das INE pro Gemeinde veröffentlicht, auf Grundlage von Verwaltungsdaten der Steuerbehörde (Autoridade Tributária).

In Lissabon lag dieser Median im 1. Quartal 2026 bei 5.082 €/m², bei einem Zwölfmonatszeitraum (beobachteter Wert). Im selben Zeitraum stieg der Median gegenüber dem Vorjahr um 15,2 %, bei 8.095 Verkäufen, einer Stichprobe, die groß genug ist, damit die Lesart stabil ist.

Drei Vorsichtsmaßnahmen, bevor Sie diese Zahl verwenden:

• Es ist ein Median für die gesamte Gemeinde. Er vermischt sehr unterschiedliche Stadtteile, Baujahre, Gebäudetypen und Zustände.
• Es ist ein Verkaufswert, kein Angebotspreis. Die in Inseraten verlangten Preise können deutlich darüber liegen.
• Er hat einen Zeitbezug. Auf einem Markt, der sich schnell bewegt, kann ein Richtwert von sechs Monaten bereits veraltet sein.

2. Lesen Sie, was die Versteigerung tatsächlich verlangt

Bei einem gerichtlichen Verkauf mittels verschlossener Angebote legt das Verfahren einen Grundwert fest, und der im Angebot genannte Verkaufswert beträgt 85 % dieses Grundwerts, wie Artikel 816 Absatz 2 der Zivilprozessordnung (Código de Processo Civil) festlegt. Bei anderen Verfahrensarten und anderen Herkünften (Bank, Insolvenzen, elektronische Versteigerungen) ändern sich die Regeln und Mindestgebote, und diese stehen immer in der Bekanntmachung.

Die erste Frage ist daher nicht »wie hoch ist der Abschlag?«, sondern »Abschlag gegenüber was?«. Der Grundwert ist keine Marktbewertung, die für Sie erstellt wurde.

3. Das Szenario Schritt für Schritt

Stellen Sie sich eine Zwei-Zimmer-Wohnung (T2) in Lissabon mit 80 m² vor, zum Verkauf durch verschlossene Angebote mit einem Grundwert von 340.000 €. Der im Angebot genannte Wert beträgt dann 289.000 € (85 %). Sie denken daran, 300.000 € zu bieten, und schätzen 30.000 € Sanierungskosten. All dies ist hypothetisch.

Das Angebot allein liegt 26,2 % unter dem Richtwert. Mit der Stempelsteuer und den Sanierungskosten liegen die Kosten 18,2 % darunter, also bei 81,8 % des Richtwerts. Noch hinzu kommen die IMT und die Eintragungsgebühren, die von der Art des Erwerbs und vom Wert abhängen: Berechnen Sie diese auf dem Objektdatenblatt, das die geltenden steuerlichen Regeln anwendet.

4. Die Marge muss einem schlechteren Vergleichsobjekt standhalten

Der Test, der am häufigsten eine »Gelegenheit« zunichtemacht, lautet: Und wenn dieses Objekt weniger wert ist als der Median der Gemeinde?

Wenn die Wohnung älter ist, in einem günstigeren Stadtteil liegt oder in einem Gebäude ohne Aufzug, könnte ein realistisches Vergleichsobjekt hypothetisch 15 % unter dem Median liegen. Der Richtwert sinkt dann auf 345.576 €, und die gleichen 332.400 € liegen nur noch 3,8 % darunter.

Die Marge von 18,2 % war also praktisch der gesamte Unterschied zwischen Ihrem Objekt und dem Durchschnitt der Gemeinde. Deshalb gilt:

• vergleichen Sie mit ähnlichen Objekten, im selben Gebiet und im selben Zustand;
• legen Sie vorher die Mindestmarge fest, die Sie verlangen, und passen Sie sie nicht im Nachhinein an, wenn Sie sich begeistert haben;
• betrachten Sie den Median als Ausgangspunkt, nicht als Wert Ihres Objekts: Ein besseres Objekt als der Gemeindedurchschnitt kann mehr wert sein, und ein schlechteres deutlich weniger.

5. Kosten und Risiken, die nicht im Preis stehen

Bevor Sie ein Angebot abgeben, prüfen Sie:

• Belastungen und Lasten, die in der Bekanntmachung und im Auszug aus dem Grundbuch (certidão do registo predial) angegeben sind;
• Belegung: Ein bewohntes Objekt kann lange brauchen, bis es übergeben wird;
• Tatsächlicher Zustand: Eine Besichtigung ist nicht immer möglich; fragen Sie nach und dokumentieren Sie;
• Zahlungsfristen und die verlangte Sicherheitsleistung (caução);
• Hausgeldrückstände und wer sie trägt.

Jeder dieser Punkte kann mehr wert sein als der scheinbare Abschlag.

6. So machen Sie das bei Rivesta

In der Immobiliensuche zeigt jedes Objektdatenblatt die veröffentlichten Preise und ihre Bedeutung, die Phasen des Verkaufs, die Flächen, die angegebenen Belastungen sowie einen Rechner für IMT, Stempelsteuer und Eintragung mit der Rechtsgrundlage jedes Wertes. Die Chancenanalyse von Rivesta vergleicht mit dem Markt und erklärt, warum, doch die Entscheidung liegt immer bei Ihnen: Bestätigen Sie alles bei der Quelle.

Was diese Daten nicht aussagen

Der Median des INE beschreibt die Verkäufe einer ganzen Gemeinde in einem Zeitraum. Er bewertet kein konkretes Objekt, spiegelt nicht den Erhaltungszustand wider und ersetzt keine Bewertung durch einen Sachverständigen. Das Szenario in diesem Artikel ist hypothetisch und dient nur dazu, die Methode zu zeigen.